Ima li pravo obrađivati zemljište zakupoprimac kojem još vrijedi ugovor o zakupu iako je zemljište promijenilo vlasnika? Sin i ja smo kupili zemljište od vlasnice te je to zemljište gruntovno i katastarski prešlo na nas. Sad nas zakupoprimac tereti jer on ima ugovor s bivšom vlasnicom na 30 godina bez naknade. Ima li on pravo obrađivati zemlju iako smo sin i ja novi vlasnici? Problem su poticaji jer on ne želi ispisati to zemljište iz ARKODA.
ODGOVOR
Promjena vlasnika nekretnine sama po sebi ne dovodi do prestanka ugovora o zakupu sklopljenog s prijašnjim vlasnikom. Sukladno članku 550. stavku 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05 i dr.), u slučaju otuđenja stvari dane u zakup, novi vlasnik stupa u prava i obveze zakupodavca, ako je ugovor o zakupu valjano sklopljen. Međutim, kako bi ugovor o zakupu obvezivao treće osobe, uključujući nove vlasnike, mora biti u skladu s prisilnim propisima i općim načelima obveznog prava. Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta sklopljen na razdoblje od 30 + godina bez ikakve zakupnine. Pravno je izrazito sporan te može biti protivan načelu savjesnosti i poštenja iz članka 4. Zakona o obveznim odnosima, a po svojoj pravnoj naravi može predstavljati prikriveno raspolaganje stvarnim pravom. Nadalje, sukladno člancima 219. i 220. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, prava koja imaju učinak prema trećima (stvarna prava) stječu se, u pravilu, upisom u zemljišne knjige.
Kako ugovor o zakupu, koji nije upisan u zemljišne knjige, ne predstavlja stvarno pravo, isti ne može imati jači učinak u odnosu na nove vlasnike nekretnine. Ugovori o kupoprodaji nekretnina u pravilu sadrže klauzulu kojom prodavatelj jamči kupcu da nekretnina nije opterećena. Ova odredba daje kupcu sigurnost da stječe nekretninu bez hipoteka, založnih prava, služnosti ili drugih ograničenja koja bi mogla umanjiti ili osporiti njegovo vlasništvo. Čak i ako ugovor ne sadrži izričitu klauzulu o nepostojanju tereta, koja nije nužna, zakonski postoji implicitno jamstvo da nekretnina nije opterećena ili da će kupac biti slobodan od trećih prava. Shodno tome, kao i činjenici da ste se pouzdali u zemljišne knjige u kojima nije bilo zabilježbe glede postojanja ugovora o zakupu na predmetnoj parceli, mišljenja smo kako vas takav ugovor sklopljen s prijašnjom vlasnicom ne obvezuje.
