Otvorio sam svoj OPG te se planiram baviti poljoprivrednom proizvodnjom, a po struci sam magistar inženjer agronomije. U okolici mog OPG-a prodaje se jedna čestica oko 7.5 ha (pašnjak) u privatnom vlasništvu. S vlasnikom nekretnine sam dogovorio kupoprodaju, no u zemljišnim knjigama odbijaju obaviti uknjižbu na moje ime pravdajući se da pravo prvokupa ima Agencija za poljoprivredno zemljište koja više ne postoji (RH). Nakon upita mailom poslanog Agenciji i njihovog neodgovaranja u roku 30 dana, napravili smo kupoprodajni ugovor i ovjerili ga kod javnog bilježnika te nakon nekog vremena dobili odgovor od suda da se uknjižba, tj. kupoprodaja ne može obaviti. S obzirom da je navedena čestica manja od 10 ha nije mi jasno zašto je to tako? Postoji li mogućnost uknjižbe u z.k. na temelju ugovora o dugogodišnjem zakupu u kojem je navedeno da u slučaju smrti zakupodavca navedena nekretnina prelazi u vlasništvo zakupoprimca?
ODGOVOR Za zemljište koje vi želite kupiti uknjiženo je pravo prvokupa u korist Agencije za poljoprivredno zemljište, tj. Republike Hrvatske. Vaš prijedlog radi brisanja prava prvokupa od dana 13. 02. 2025. g. je odbijen budući da nisu ispunjeni uvjeti za brisanje prava prvokupa. Republika Hrvatska bi se trebala očitovati na način da dopušta uknjižbu prava vlasništva kako biste vi mogli podnijeti zahtjev za upis prava vlasništva ili u propisanoj formi izdati brisovno očitovanje za brisanje prava prvokupa. Shodno tome, vaš prijedlog radi uknjižbe prava vlasništva od dana 17. 02. 2025. g. je odbačen budući da niste ovlašteni stavljati takav zahtjev jer nema brisovnog očitovanja, odnosno očitovanja kako je gore navedeno. Zemljišne knjige su javne knjige u kojima se svaki upis ili brisanje nekog prava treba temeljiti na nekoj ispravi u propisanoj formi (minimum-ovjera potpisa). Stoga, da biste upisali svoje pravo vlasništva na predmetnom zemljištu potrebno je da ishodite gore navedeno očitovanje.
Bez takvog očitovanja nije moguć upis s obzirom na uknjiženo pravo prvokupa. RH bi trebala donijeti odluku o nekorištenju pravom prvokupa. Na vaše pitanje je li moguće provesti upis na temelju dugogodišnjeg ugovora o zakupu temeljem kojeg je ugovoreno da se u slučaju smrti prenosi vlasništvo na zakupoprimca ne možemo vam dati konkretan odgovor budući da se radi o zemljištu koje je u posebnom režimu. Teoretski postoji ugovor o kupnji i najmu (Lease purchase contract), ali ovdje je riječ o zemljištu koje je specifično zbog toga što je na njemu uknjiženo pravo prvokupa u korist RH stoga ne znamo bi li takav ugovor imao učinak i bi li se moglo temeljem njega uknjižiti pravo vlasništva.
Za nekretnine (zemljišta), ugovor o kupnji i najmu kombinira elemente tradicionalnog ugovora o najmu s ekskluzivnim pravom prvokupa za kasniju kupnju nekretnine. Budući da je na predmetnom zemljištu već uknjiženo pravo prvokupa u korist RH, ugovaranje prava prvokupa u vašu korist putem gore spomenutog ugovora bi značilo da prodavatelj želi zaobići davanje ponude prvotno upisanom nositelju prava prvokupa, a to je RH što nije moguće budući da je takvo pravo uredno uknjiženo u zemljišnim knjigama i počiva na vjerodostojnim ispravama ili zakonu.
Pravo vlasništva prodavatelja je već ograničeno uknjižbom prava prvokupa u korist Agencije za poljoprivredno zemljište, odnosno RH. Stoga, prodavatelj može raspolagati samo s takvim pravom, ne može zanemariti činjenicu uknjižbe takvog prava. Što bi značilo da Ministarstvo (RH) treba dati očitovanje u svakom slučaju (i ako žele kupiti i ako ne žele). Ovo pitanje je dosta općenito te je nemoguće u jednom odgovoru iscrpiti sve mogućnosti koje zakon i ostali propisi pružaju, osobito jer nemamo uvid u konkretnu dokumentaciju kojom vi raspolažete.
Foto: Pixabay
