Vlasnik sam čestice vinograda na kojem je uski prilaz koji vodi do mojeg spremišta alata. Istim prolazom služi se nesmetano i susjed. Prolaz se koristi i za sitnu mehanizaciju. Nasljednici voćnjaka, a na temelju dosjelosti, sudskim putem traže pravo vlasništva i stvarne služnosti. Traže ucrtavanje puta na moju česticu i upisivanje vlasništva. S time bi put proglasili javnim i upisali vlasništvo, kako bi svoj voćnjak mogli uvrstiti u građevinsko zemljište. Zanima me može li se moja čestica ucrtati kao javni put bez mog dopuštenja?
ODGOVOR
Prvenstveno bi istaknuli kako u Vašem pitanju postoje određene kontradiktornosti. Konkretno mislimo na navode kako “nasljednici voćnjaka” traže utvrđenje prava vlasništva, temeljem dosjelosti te ujedno i stvarne služnosti. Radi se o dva različita stvarna prava na određenoj nekretnini te ne vidimo pravni interes za utvrđivanjem i služnosti i vlasništva na istoj nekretnini. Nadalje nam je nejasan navod da bi navedeni tražili da se put upiše kao javni put i na njega upisali vlasništvo.
Ako je put javan, vlasništvo nad istim isključivo mogu imati jedinice lokalne/regionalne samouprave, dakle osobe javnog prava, a nikako fizičke ili pravne osobe. Kako bi se na Vašoj nekretnini, odnosno dijelu Vaše nekretnine eventualno ucrtao javni put, za isto je potreban upravni akt kojim ćete se vi izvlastiti, odnosno kojim će vam se ograničiti ili oduzeti neko imovinsko pravo uz naknadu tržišne vrijednosti predmeta izvlaštenja. U ovom slučaju nema mjesta izvlaštenju budući da se izvlaštenje provodi kadje to potrebno radi izgradnje građevine ili izvođenja radova u interesu Republike Hrvatske.
Budući da se ovdje radi o interesu vaših susjeda, dakle fizičkih osoba (vlasnika susjedne nekretnine) nema mjesta javnom interesu, već isključivo privatnom interesu. Iz Vaših navoda pretpostavljamo kako Vaši susjedi u naravi žele osnovati stvarnu služnost prolaza na Vašoj nekretnini. Služnost prolaza kroz tuđu nekretninu uređuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15., 94/17.). Sukladno Zakonu, služnost prolaza kroz tuđu nekretninu, kao stvarna služnost, pravo je vlasnika određene nekretnine (povlasna nekretnina) da se za potrebe te nekretnine na određeni način služi nečijom nekretninom (poslužna nekretnina), a vlasnik poslužne nekretnine to mora trpjeti ili mora propuštati određene radnje na svojoj nekretnini koje bi inače imao pravo činiti.
Pravo na služnost prolaza kroz tuđu nekretninu može se osnovati pravnim poslom, tako da stranke svojom voljom odrede prava, obveze i način na koji će se nositelj prava služnosti služiti poslužnom nekretninom, a posebno da pri izvršavanju svojih ovlasti postupa obzirno, tako da što manje opterećuje poslužnu stvar. Vlasnik poslužne stvari ne smije činiti ništa što bi onemogućilo ili bitno otežalo izvršavanje služnosti, ali nije dužan išta sam činiti, ako nije drukčije određeno. Nužni prolaz se osniva odlukom suda. Pravo služnosti na nekretnini osniva se uknjižbom toga prava u zemljišnoj knjizi kao tereta na poslužnoj nekretnini, osim ako Zakon omogućuje da se služnost osniva drukčije. Vlasnici nekretnina za dolazak na svoju nekretninu mogu koristiti pravo na služnost prolaza (puta) ili nužni prolaz preko susjedne nekretnine drugog vlasnika. Dakle, služnost puta i nužni prolaz se osnivaju u situaciji kad ne postoji drugi način prilaza na nekretninu.
Služnost puta, kao poljska služnost, dijeli se na pravo staze, pravo na progon stoke i pravo kolnika na poslužnoj nekretnini. Nužni prolaz, kao služnost puta preko neke nekretnine kao poslužne, osnovat će svojom odlukom sud na zahtjev vlasnika druge nekretnine, ako do nje nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putom. Sud ne može osnovati nužni prolaz preko nekretnina glede kojih se tome protive javni interesi, primjerice kroz zgrade, kroz ograđena kućna dvorišta, kroz ograđena uzgajališta divljači, dok kroz ograđene vrtove i vinograde može osnovati nužni prolaz samo ako za to postoji osobito jak razlog. Nužni prolaz se osniva u korist određene nekretnine kao služnost prava staze, progona stoke, kolnika, ili svega zajedno, vodeći računa o potrebama povlasne nekretnine i o tome da poslužno zemljište bude što manje opterećeno.
Sud će svojom odlukom kojom osniva nužni prolaz odrediti obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist osniva taj prolaz da vlasniku poslužne nekretnine plati punu novčanu naknadu za sve što će on trpjeti i biti oštećen, koja ne može biti manja od one na koju bi on imao pravo da se u interesu Republike Hrvatske provodi izvlaštenje, te će osnutak nužnoga prolaza uvjetovati potpunom isplatom te naknade, ako su se stranke glede naknade nisu drukčije sporazumjele. Glede osnivanja prava služnosti prolaza ili nužnog prolaza na Vašoj nekretnini, možemo Vam navesti kako će sud zasigurno zasnovati nužni prolaz u korist nekretnine Vaših susjeda u slučaju da ne postoji adekvatan (drugi) pristup toj nekretnini s javnog puta/ceste.
Foto: Shutterstock
