U posjedovnom listu upisana je moja sestra, a u gruntovnici je upisano 8 vlasnika, uključivši mene. Od majčine smrti 1985.g. isključivo moj muž i ja održavamo dio kuće i dvorišta, jer je jedna soba pripala meni. Sestra nikada nije branila da održavam kuću, a čak sam sama popravljala i dio krovišta, jer kuća je sagrađena 1830. g. Sadila sam voćke, vinograd i dr. Pokušavala sam otkupiti sestrin dio, na što je ona rekla da ima vremena i da i dalje mi održavamo kuću. Sada sestra želi svoj dio prodati susjedu, pa me zanima imam li ja pravo prvenstva otkupa? Jedan odvjetnik rekao mi je da imam na to pravo, jer održavam kuću više od 30. g., dok je drugi rekao da sestra može prodati svoj dio kome želi, što je točno?
Vlasništvo nekretnine stječe se upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi. Suvlasnici nekretnine u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ste vi i osam drugih suvlasnika. Kad suvlasnik prodaje svoj dio nekretnine ostali suvlasnici nemaju pravo prvokupa, osim ako im to pravo pripada na posebnom pravnom temelju. Ako vaša sestra nije upisana kao vlasnik u zemljišnim knjigama, smatra se izvan knjižnim vlasnikom, a osoba koja će od nje kupiti dio nekretnine neće se temeljem kupoprodajnog ugovora moći upisati kao suvlasnik u zemljišnim knjigama. Obzirom da ste suvlasnica nekretnine možete kod suda pokrenuti postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina. Razvrgnuće se može provesti etažiranjem, isplatom i sl. Iz vašeg pisma proizlazi da ste proveli nekakvu diobu (,,pripala vam je jedna soba“), pa ako postoji dogovor između suvlasnika o razvrgnuću (diobi) umjesto sudskog postupka, možete sastaviti sporazum o razvrgnuću suvlasničke zajednice nekretnina koji se nakon ovjere kod javnog bilježnika može provesti u zemljišnim knjigama (naravno samo za osobe koje su u zemljišnim knjigama upisane kao vlasnici). Kupac sestrinog dijela može radi sređivanja zemljišno knjižnog stanja pokrenuti postupak na sudu protiv ostalih suvlasnika. Prvenstveno trebate vidjeti jesu li osobe koje su upisane kao suvlasnici u zemljišnim knjigama stvarni vlasnici nekretnine i u kojim udjelima, ako su upisane osobe koje nisu vlasnici, a neki vlasnici nisu upisani, prvo trebate u sudskom postupku riješiti pitanje vlasništva, nakon toga možete pokrenuti postupak za razvrgnuće suvlasništva.
D.S., dipl.iur.
