Vlasnik sam većinskoga udjela, 34/36, na tri čestice (sve na jednom ZK ulošku) i zanima me koje radnje mogu poduzeti da postanem 1/1 vlasnik? Naime, na spomenute tri čestice upisana su još dva vlasnička udjela, svaki 1/36, daljnjih rođaka kojima je adresa nepoznata. Mogu li i kako odvojiti (parcelacija) postojeća dva vlasnička udjela u zasebne čestice, te trebam li za takav postupak pristanak ostala dva suvlasnika?
Suvlasnicima koji su upisani u zemljišnim knjigama možete predložiti da vam prodaju svoje udjele. Ako se s njima dogovorite o načinu razvrgnuću suvlasničke zajednice možete zaključiti ugovor/sporazum podoban za zemljišnoknjižnu provedbu. Također, možete u sudu na čijem se području nekretnine nalaze pokrenuti postupak za razvrgnuće suvlasništva. Prilikom pokretanja postupka naznačit ćete adrese koje su vam poznate, odnosno koje su navedene u zemljišnim knjigama, ako vam nije poznato gdje žive ostali suvlasnici ili ako ne znate njihove adrese. Sud može tijekom postupka od Ministarstva unutarnjih poslova Republike Hrvatske zatražiti provjeru adresa, a ako se utvrdi da suvlasnici žive u drugoj državi sud može zatražiti podatke o njihovim adresama putem nadležnog Ministarstva ili će se objaviti oglas o vođenju postupka u službenom glasilu (,,Narodnim novinama“). Koje će radnje, radi utvrđivanja tko su ostali suvlasnici i gdje žive, sud provesti, ovisi o okolnostima postupka, stanju zemljišnih knjiga, jesu li upisani suvlasnici živi, imaju li nasljednike, koji će biti vaši dokazni prijedlozi tijekom postupka, hoće li se javiti ostali suvlasnici i hoće li biti suglasni s vašim prijedlogom za razvrgnućem. Suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće suvlasništva u bilo koje doba, osim ako je to na štetu ostalih suvlasnika. Pravo na razvrgnuće suvlasništva ima svaki suvlasnik, a to pravo ne zastarijeva. Razvrgnuće suvlasništva može se provesti sporazumom suvlasnika, odnosno suvlasnici mogu dobrovoljno razvrgnuti suvlasništvo, a može se razvrgnuti i putem suda. Dobrovoljno razvrgnuće se u pravilu provodi zaključenjem ugovora između suvlasnika kojim se uređuju suvlasnička prava i obveze. U postupku sudskog razvrgnuća sud donosi, na prijedlog suvlasnika i nakon provedenog postupka odluku o razvrgnuću. Sud je prvenstveno vezan zakonom, a zatim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji. U pravilu će sud djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine će dijeliti geometrijski. Prilikom geometrijske diobe nekretnine, sud može osnovati služnost i stvarni teret na nekretnini, ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje iste. Ako geometrijska dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost nekretnine, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos će podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (tzv. civilno razvrgnuće). Suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog. Sud će u tom slučaju odrediti da jednom suvlasniku pripadne cijela nekretnina, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u određenom roku. Ostali suvlasnici u tom slučaju imaju, do isplate, založno pravo na nekretnini koja je predmet razvrgnuća. Suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi zajedno predstavljaju barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog za razvrgnuće isplatom. Ako suvlasnici razvrgavaju suvlasništvo na nekoliko nekretnina istodobno, sud može na zahtjev svakoga od njih odlučiti da, umjesto da se dijeli svaka pojedina nekretnina, svakom od njih pripadne određena stvar ili skupina stvari, razmjerno suvlasničkim dijelovima. Ako je ovakvim razvrgnućem pojedinom suvlasniku pripala nekretnina čija vrijednost prelazi njegov suvlasnički dio, taj suvlasnik dužan je nadoplatiti razliku ostalim suvlasnicima. Kad suvlasnici razvrgavaju suvlasništvo na nekoliko nekretnina istodobno, na zahtjev bilo kojeg suvlasnika sud može odlučiti da, umjesto da se dijeli svaka pojedina nekretnina, svakom od suvlasnika pripadne određena nekretnina, razmjerno suvlasničkim dijelovima, a uzimajući u obzir njihove potrebe. Predlažem vam da se s dokumentacijom kojom raspolažete obratite odvjetniku koji će vam savjetovati na koji način možete provesti razvrgnuće suvlasništva i što sve od dokumenata i podataka trebate pribaviti kako bi mogli u sudu pokrenuti i provesti postupak razvrgnuća suvlasništva. U sudskoj praksi, nakon što se ostali suvlasnici očituju o prijedlogu, sudac zajedno s mjernikom, a po potrebi i s građevinskim vještakom (ako se radi o građevini) izlazi na lice mjesta kako bi se identificirala nekretnina pa trebate imati u vidu i te dodatne troškove.
Daniela SUKALIĆ, dipl. iur.
