Sestra i ja smo vlasnici starije kuće i okućnice i to ja u udjelu 5/6, a sestra ima 1/6, to je postignuto nagodbom, tako da sestra ima prostoriju 4 x 4 m2 s pravom prilaza do te prostorije i pravom korištenja hodnika. Ja sam vlasnica ostalog dijela kuće gospodarskih zgrada i zemljišta, priključka struje i vode. Sada imam kupca, ali se sestra protivi potpisati, uglavnom traži nemoguću svotu koju ja ne mogu postići niti za cijelu nekretninu. Kako i na koji način mogu svoj dio prodati? Da li postoji kakav sudski postupak da se nju prisili na prodaju?
Ako ne možete dogovorom postići suglasnost oko uvjeta prodaje kuće i okućnice, pa tako i cijene, pokušajte sugerirati sestri da navedenu cijenu odredi ovlašteni sudski vještak za procjenu nekretnina ili alternativno da kao osnovu za izračun cijene po m2 uzmete tablice kojima se služi Porezna uprava kod razreza poreza na promet nekretnina. Također vas upućujemo na primjenu odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima gdje između ostalog predviđeno pravo svakog suvlasnika da zatraži razvrgnuće suvlasništva na stvari, pa tako i suvlasništva nad nekretninom. Naime, kada između suvlasnika ne postoji valjan sporazum o razvrgnuću ili se razvrgnuće ne može ostvariti na način koji je sporazumom određen, svaki od suvlasnika može se obratiti sudu s prijedlogom za razvrgnuće suvlasništva. Naime, u članku 50. stavku 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da će sud djeljive stvari podijeliti fizički, a nekretnine geometrijski. Međutim, ako geometrijska dioba nekretnine nije moguća bez da se znatno umanji njezina vrijednost, sud će odrediti civilnu diobu nekretnine, odnosno odlučiti da se nekretnina proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli suvlasnicima razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima. Odluku o civilnoj diobi sud donosi nakon dobivenog negativnog nalaza i mišljenja sudskog vještaka građevinske struke o mogućnosti geometrijske diobe nekretnine. Zajedno s nalazom i mišljenjem, sudski vještak napravit će i procjenu vrijednosti nekretnine. Procijenjena vrijednost bit će osnova za određivanje minimalne i početne kupoprodajne cijene nekretnine u budućem postupku javne dražbe. Procjenu vrijednosti donosi sudski vještak. Na nalaz, mišljenje i procjenu vrijednosti vještaka suvlasnici mogu uložiti primjedbe, na koje se vještak mora očitovati pisano na posebnom ročištu, koje će biti sazvano radi obrazloženja i mogućih nadopuna nalaza i mišljenja. Kada sve pretpostavke budu ispunjene, sud će donijeti rješenje o razvrgnuću suvlasničke zajednice civilnom diobom. Troškove postupka suvlasnici snose u jednakim omjerima, osim ako sporazumom o troškovima među njima nije drugačije određeno. Prije poduzimanja bilo kakvih pravnih radnji kontaktirajte odvjetnika kako bi vam detaljnije objasnio što možete učiniti u navedenom slučaju.
Alan VAJDA, mag.iur.
