Ovim se pravilnikom propisuje metodologija kojom Agencija za poljoprivredno zemljište utvrđuje tržišnu cijenu za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske izravnom pogodbom.
Tržišna cijena (TC) za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom je vrijednost koja se utvr đuje korekcijom početne cijene s faktorima pogodnosti (Fp) i faktorom ure đenosti (Fu) poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države.
Faktori i način izračuna
Faktori pogodnosti (Fp) su: faktor lokacije, prometne povezanosti (Fl), ovisi o makro i mikro lokaciji, prostoru glede blizine naselja i postojeće infrastrukture i slično, faktor razvojne mogućnosti (Fr) – ovisi o mogućnosti, pogodnosti organiziranja različitih načina korištenja poljoprivrednog zemljišta (ratarstvo, voćarstvo, vinogradarstvo, povrtlarstvo, hortikultura i slično), faktor veličine i oblika površine (Fvp) – ovisi o veličini i geometrijskom obliku poljoprivrednog zemljišta, faktor ponude i potražnje (Fpp) – ovisi o ponudi i potražnji u posljednjih godinu dana na tržištu poljoprivrednog zemljišta u katastarskoj općini. Faktor uređenosti (Fu) – ovisi o sadašnjem načinu korištenja i uređenosti poljoprivrednog zemljišta. Katastarske kulture zemljišta za utvrđivanje početne cijene iz stavka 1. ovoga članka su: oranice, vrtovi, voćnjaci, vinogradi i maslinici, livade, pašnjaci, trstici, močvare i neplodno.
Člankom 3. propisano je da se početna cijena (PC) za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom utvrđ uje prema površini i kulturi katastarske čestice, te jediničnoj cijeni (JC) navedenoj u tablici 1. koja se nalazi u prilogu ovoga Pravilnika i čini njegov sastavni dio. Jedinične cijene (JC) prikazane su po županijama, katastarskim općinama i katastarskim kulturama zemljišta. Početna cijena (PC) za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom izračunava se na temelju formule:
PC = JC × P
gdje je:
PC – početna cijena u kunama
JC – jedinična cijena/ha u kunama
P – površina u ha
Odredbama članka 4. propisano je da ako pojedine katastarske općine nisu navedene u tablici 1. iz članka 3. stavka 1. ovoga Pravilnika, jedinična cijena za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države utvrđuje se prema jediničnoj cijeni za susjednu katastarsku općinu koja ima najvišu jediničnu cijenu. Odredbama članka 5. propisano je da faktori iz članka 2. ovoga Pravilnika imaju sljedeće vrijednosti:
Člankom 6. propisano je da se tržišna cijena (TC) za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom utvr đuje na temelju početne cijene (PC) i izračunom vrijednosti faktora iz članka 5. ovoga Pravilnika na temelju formule: TC = PC x (1 + Fl + Fr + Fvp + Fpp) x Fu
Utvrđena tržišna cijena (TC) za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom iz stavka 1. ovoga članka uvećava se za vrijednost višegodišnjih nasada i objekata u funkciji poljoprivredne proizvodnje. Člankom 7. propisano je da ako Agencija utvrdi da je trenutna tržišna cijena poljoprivrednog zemljišta na području jedinice područne (regionalne) samouprave veća od utvrđene tržišne cijene (TC) za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom, sukladno odredbama članka 6. ovoga Pravilnika, može za utvrđivanje tržišne cijene (TC) koristiti faktor lokacije i prometne povezanosti (Fl) i faktor ponude i potražnje (Fpp) bez ograničenja gornje vrijednosti iz članka 5. ovoga Pravilnika.
Obveze zainteresirane stranke
Člankom 8. propisano je da se za utvrđivanje vrijednosti faktora iz članka 2. ovoga Pravilnika, za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom, zainteresirana osoba Agenciji dostavlja:
● popunjeni obrazac zahtjeva,
● zemljišnoknjižne izvatke s upisom prava vlasništva Republike Hrvatske,
● posjedovne listove s upisom posjeda Republike Hrvatske,
● uvjerenje Upravnog tijela županije, odnosno Grada Zagreba nadležnog za prostorno uređenje nalazi li se, prema važećem prostornom planu uređenja, poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske izvan granica građevinskog područja.
Obrazac zahtjeva iz stavka 1. podstavka 1. ovoga članka nalazi se na mrežnoj stranici Agencije. Osim dokumentacije iz stavka 1. ovoga članka, zainteresirana osoba za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom sukladno članku 50. stavak 1. točka a) i b) Zakona o poljoprivrednom zemljištu (»Narodne novine«, broj 39/2013, u daljnjem tekstu: Zakona), Agenciji dostavlja:
● zemljišnoknjižni izvadak i posjedovni list za katastarske čestice u svom vlasništvu,
● kopiju katastarskog plana nadležnog područnog ureda za katastar Državne geodetske uprave na kojoj su prikazane katastarske čestice u vlasništvu države i katastarske čestice u vlasništvu podnositelja zahtjeva.
Obavijest o podnesenom valjanom zahtjevu i javno nadmetanje
Članak 9. propisuje da se obavijest o podnesenom valjanom zahtjevu za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom Agencija objavljuje na oglasnoj ploči jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba, na čijem se području poljoprivredno zemljište nalazi i na mrežnoj stranici Agencije. Ako je više osoba podnijelo valjani zahtjev za prodaju istog poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom do obavijesti iz stavka 1. ovoga članka, odnosno u roku od 15 dana od te obavijesti, kupac se utvrđuje javnim nadmetanjem, sukladno Pravilniku o postupku javnog nadmetanja za utvrđivanje najpovoljnijeg ponuditelja na javnom pozivu za dodjelu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske u zakup i zakup za ribnjake (»Narodne novine«, broj 120/2013). Zahtjev iz stavka 1. i 2. ovoga članka je valjan ako zainteresirana osoba dostavi Agenciji dokaz o ispunjavanju uvjeta iz članka 50. stavka 1. Zakona. Navedeni članak, pod nazivom Prodaja izravnom pogodbom propisuje da se Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države, iznimno prodaje izravnom pogodbom po tržišnoj cijeni koju utvrđuje Agencija, u sljedećim slučajevima:
a) za katastarske čestice poljoprivrednih površina koje graniče sa zemljištem podnositelja zahtjeva, a nalaze se izvan proizvodno-tehnoloških cjelina, čija veličina u kontinentalnoj regiji Republike Hrvatske nije veća od 1 ha, a u jadranskoj regiji Republike Hrvatske od 0,2 ha,
b) za katastarske čestice do kojih se može pristupiti samo preko zemljišta u vlasništvu podnositelja zahtjeva u svrhu okrupnjavanja,
c) za katastarske čestice za koje je pribavljena dokumentacija za gradnju poljoprivrednih objekata,
d) kada se privodi drugoj gospodarskoj funkciji koja nije poljoprivredna, a u interesu je Republike Hrvatske,
e) za katastarske čestice poljoprivrednog zemljišta koje koriste korisnici kuća u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama.
Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države prodaje se izravnom pogodbom, ako zainteresirana osoba podnese zahtjev Agenciji kojem prilaže dokaz o ispunjavanju uvjeta iz stavka 1. ovoga članka. Obavijest o podnesenom zahtjevu iz stavka 2. ovoga članka Agencija je dužna objaviti na oglasnoj ploči jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba, na čijem se području poljoprivredno zemljište nalazi i na internetskoj stranici Agencije. Ako je više osoba podnijelo zahtjev iz stavka 2. ovoga članka za isto poljoprivredno zemljište u vlasništvu države kupac se utvrđuje javnim nadmetanjem. Na postupak javnog nadmetanja iz stavka 4. ovoga članka odgovarajuće se primjenjuju odredbe članka 31. stavka 3. ovoga Zakona. Odluku o prodaji izravnom pogodbom donosi Agencija. Na osnovi odluke iz stavka 6. ovoga članka ravnatelj Agencije u ime Republike Hrvatske i kupac sklapaju ugovor o prodaji u pisanom obliku. Agencija ima pravo nazadkupnje poljoprivrednog zemljišta prodanog izravnom pogodbom, po istoj cijeni po kojoj je kupljeno. Odredbe članaka 32., 33. i 44. ovoga Zakona odgovarajuće se primjenjuju i na ugovor o prodaji poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom. Metodologiju utvrđivanja cijene iz stavka 1. ovoga članka pravilnikom propisuje ministar, na temelju osobine, položaja i drugih osobitosti za utvrđivanje vrijednosti poljoprivrednog zemljišta. Kao što je to već prethodno rečeno, odredbama članka 10. propisano je da ovaj pravilnik stupa na snagu osmog dana od dana objave u »Narodnim novinama«. Napominjemo da je sastavni dio ovog pravilnika i posebna Tablica za utvrđivanje početne cijene za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom. U navedenoj tablici navedene su sve katastarske općine i pripadajući koeficijenti, tako da je odredbe ovog Pravilnika moguće ispravno primjeniti jedino uz vrijednosti navedene u ovoj tablici.
Stvarna je svrha ovog vrlo značajnog pravilnika stvaranje mogućnosti za kupoprodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, s tim da Pravilnik propisuje uvjete za ostvarenje mogućnosti izravne pogodbe za kupnju zemljišta.
U svjetlu potreba poljoprivrednih proizvođača, kojima u pravilu nedostaje poljoprivrednog zemljišta koje je nužan uvjet za poljoprivrednu proizvodnju, ovu inicijativu vrijedi pozdraviti. Drugo je pitanje, koliko su domaći proizvođači u mogućnosti, prije svega financijski, iskoristiti mogućnosti koje pruža ovaj Pravilnik. U svakom slučaju, ostaje vidjeti da li će i u kojoj mjeri ovaj Pravilnik ispuniti svoju svrhu, te utjecati na poboljšanje uvjeta u poljoprivrednoj proizvodnji.
