U postupku smo raskida ugovora o zakupu. Zakupac ne želi raskinuti ugovor dok mu se ne namire troškovi za analizu zemljišta i kalcifikaciju koju je napravio. Problem je što se za nju ne može utvrditi kad jer je zemlja u zakupu kod njega više od 10 godina. Imamo li kao zakupodavatelji obvezu to platiti s obzirom da to nije regulirano ugovorom? Čestice iz ugovora je spojio s česticama u svom vlasništvu i sada bi trebalo ponovno napraviti izmjeru. Je li on dužan platiti ponovnu izmjeru zemljišta?
ODGOVOR Na samome početku potrebno je ukazati na odredbu članka 522. Zakona o obveznim odnosima prema kojoj je zakupodavac dužan održavati stvar u ispravnom stanju za trajanja zakupa i radi toga obavljati potrebne popravke na njoj, odnosno dužan je zakupniku nadoknaditi troškove što ih je ovaj učinio za održavanje stvari. Zakon o obveznim odnosima jednako tako uređuje i pitanje naknade nužnih i korisnih troškova posjedniku.
Prava posjednika
Posjed je pravno relevantna faktična vlast koju neka osoba ima glede određene stvari. Pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao. Nema pravo na naknadu tzv. luksuznih troškova u odnosu na koje ima pravo odnošenja. Ima i pravo zadržanja stvari dok mu troškovi ne budu nadoknađeni te se zakupnik u konkretnom slučaju ima smatrati poštenim posjednikom, odnosno poslovođom bez naloga. Prava poslovođe bez naloga uređuje članak 1124. Zakona o obveznim odnosima, cit. “Poslovođa bez naloga koji je postupio u svemu kako treba i radio ono što su okolnosti zahtijevale ima pravo zahtijevati od gospodara posla da ga oslobodi obveza što ih je zbog toga posla uzeo na sebe, da preuzme obveze iz poslova što ih je sklopio u njegovo ime, da mu naknadi sve nužne i korisne izdatke te da mu naknadi pretrpljenu štetu.“
Naknada za izdatke koje je imao poslovođa bez naloga utvrđuje se prema cijenama u vrijeme kad su izdaci učinjeni. S obzirom na to da je zakupnik prilikom provođenja analize zemljišta i postupka kalcifikacije istoga postupao onako kako su to okolnosti zahtijevale, zakupodavac ima obavezu platiti navedene izdatke bez obzira na činjenicu što isto nije konkretizirano ugovorom o zakupu. U odnosu na navod da je zakupnik prilikom korištenja zemljišta koje je predmet ugovora isto „spojio“ s vlastitim zemljištem, pretpostavljamo da čitatelj pri tome misli na faktično spajanje u praksi na način da je zakupnik istovremeno koristio i obrađivao vlastitu nekretninu i nekretninu koja je predmet ugovora. Budući da u takvoj situaciji pitanje vlasništva u zemljišnim knjigama ostaje nepromijenjeno, na strani zakupnika postoji obaveza da radi utvrđivanja stvarnih granica između predmetnih nekretnina financira izmjeru zemljišta od strane ovlaštenog geodeta.
