U Hrvatskoj se bilježi podatak o otprilike 100.000 nezakonito izgrađenih zgrada. Ovako visok broj nelegalnih zgrada posljedica je brojnih nagomilanih problema – od neodgovarajućeg i lošeg zakonodavstva, do lošeg sustava izdavanja građevinskih dozvola i druge dokumentacije koja prati izgradnju zgrada, što je za posljedicu imalo devastaciju prostora, osobito u priobalju. Bespravna gradnja prisutna je i na selu. Visoke cijene i dugi rokovi izdavanja građevinskih dozvola, koje su često nadmašivale vrijednost investicija u izgradnju proizvodnih objekata u poljoprivredi za posljedicu su imale nelegalnu izgradnju zgrada namijenjenih poljoprivrednoj proizvodnji. Približavanjem Hrvatske EU kao jedno od prioritetnih pitanja čije se rješenje nametalo iz brojnih političkih i gospodarskih razloga bilo je rješavanje pitanja nezakonite izgradnje zgrada, u sklopu kojeg je Hrvatski sabor donio Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, objavljen u „Narodnim novinama“ broj 86/12, kojim se propisuju uvjeti za ozakonjenje zgrada, a Vlada Republike Hrvatske Uredbu o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u u prostoru (“Narodne novine” broj 98/12) kojom se propisuje postupak utvrđivanja i naplate naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru.
Napominjemo da je posjedovanje uredne gra đevinske dokumentacije uvjet za natjecanje za sredstva iz IPARD fondova (za mjere 101 i 103), što ozakonjenje pretvara u temu od prvorazrednog značaja.
Što je moguće legalizirati?
Pod nezakonito izgrađenom zgradom u prostoru podrazumijeva se zgrada izgrađena u skladu s prostornim planom koji važi na dan stupanja na snagu ovoga Zakona, odnosno na dan podnošenja zahtjeva za donošenje rješenja o izvedenom stanju ili na dan donošenja rješenja o izvedenom stanju. Moguća je i legalizacija zgrade izgrađene protivno tom planu, ako njezino ozakonjenje nije isključeno člankom 6. Zakona.
Odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave koja se primjenjuje samo u postupku ozakonjenja zgrada, određ uje se veći broj etaža za nezakonito izgra đene zgrade unutar i/ili izvan građ evinskog područja. Ako prostornim planom ili odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave za odre đeno područje nije propisan broj etaža zgrade koji se može izgraditi, ozakoniti se može najviše četiri etaže.
Nezakonito izgrađenom zgradom u smislu ovoga Zakona smatra se zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađena bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu, vidljiva na digitalnoj ortofoto karti u mjerilu 1:5000 Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju ortofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske započetog 21. lipnja 2011. (DOF5/2011), na kojoj su izvedeni najmanje grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom) s ili bez krova, najmanje jedne etaže.
Završena zgrada, odnosno završeni dio zgrade je zgrada, odnosno njezin dio na kojoj su izvedeni svi građevinski i drugi radovi (pripremni, zemljani, konstruktorski, instalaterski, završni, te ugradnja građevnih proizvoda, postrojenja ili opreme) sa ili bez izvedene fasade.
Zgrada za obavljanje isključivo poljoprivredne djelatnosti podrazumijeva sve proizvodne građevine na gospodarstvu, građevine za preradu, skladištenje, doradu i prodaju poljoprivrednih proizvoda te sve prateće građevine koje služe odvijanju tehnološkog procesa na poljoprivrednom gospodarstvu.
Građevine u funkciji zgrade (silos, vodosprema, septička jama, bazen, potporni zid i druge građevine) su građevine koje neposredno služe za uporabu nezakonito izgrađene zgrade, odnosno postojeće zgrade ili odvijanje tehnološkog procesa u zgradi smatra se njezinim sastavnim dijelom i ozakonjuje se zajedno sa zgradom, odnosno sukladno ovom Zakonu.
Što nije moguće legalizirati?
Nezakonito izgrađena zgrada ne može se ozakoniti:
– ako se nalazi na području koje je prostornim planom određeno kao površina izvan građevinskog područja u nacionalnom parku, parku prirode, regionalnom parku, park-šumi, strogom rezervatu, posebnom rezervatu, spomeniku prirode i spomeniku parkovne arhitekture, – osim za nezakonito izgrađene zgrade unutar tradicijske naseobine, planirani ili istraženi koridori i površine prometnih, energetskih i vodnih građevina od važnosti za Republiku Hrvatsku te jedinice područne (regionalne) i lokalne samouprave,
– osim zgrade izgrađene u koridoru prometne građevine za koju javnopravno tijelo nadležno za upravljanje tom građevinom izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima koje to tijelo na temelju posebnih propisa utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja, planirani ili istraženi koridori i površine komunikacijskih građevina od važnosti za Republiku Hrvatsku te jedinice područne (regionalne) i lokalne samouprave,
– osim zgrade za koju javnopravno tijelo nadležno za upravljanje tom građevinom izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima koje to tijelo na temelju posebnih propisa utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja, površine javne i društvene namjene unutar građevinskih područja naselja za sadržaje upravnih, socijalnih, zdravstvenih, predškolskih, obrazovnih (osnovno, srednjoškolsko, visoko obrazovanje), komunalnih, sportskih, kulturnih i vjerskih funkcija,
– osim nezakonito izgrađene zgrade na tim površinama koje su u skladu s tom namjenom, izdvojeno građevinsko područje izvan naselja koje je prostornim planom predviđeno za gospodarsku namjenu (proizvodnja, ugostiteljstvo i turizam, sport) i groblja,
– osim za nezakonito izgrađene zgrade unutar tog područja koje su u skladu s tom namjenom, područje posebne zaštite voda – zona sanitarne zaštite vode za piće u kojoj je prema posebnim propisima zabranjeno građenje zgrada za kakvu je podnesen zahtjev za donošenje rješenja o izvedenom stanju, eksploatacijsko polje mineralne sirovine,
– osim zgrada izgrađenih na eksploatacijskom polju nafte, plina ili geotermalnih voda.
Nezakonito izgrađena zgrada ne može se ozakoniti:
– ako se nalazi unutar arheološkog nalazišta ili zone, prostornih međa nepokretnog kulturnog dobra ili kulturno-povijesne cjeline koja je upisana u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske ili ako je rekonstruirani dio pojedinačnog nepokretnog kulturnog dobra upisanog u taj Registar,
– osim zgrade za koju javnopravno tijelo nadležno za poslove zaštite kulturne baštine izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima koje to tijelo na temelju posebnih propisa utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja, na području upisanom u listu svjetske baštine UNESCO-a, na postojećoj površini javne namjene, pomorskom dobru ili vodnom dobru,
– osim zgrade izgrađene na vodnom dobru uz suglasnost Hrvatskih voda – pravne osobe za upravljanje vodama, na međi s drugom građevnom česticom planiranom za građenje zgrade ako na pročelju koje se nalazi na međi ima otvor (prozor, vrata, otvor za prozračivanje, balkon, lođu i sl.) ili istak koji prelazi na drugu građevnu česticu, kao sklop trajno povezan s tlom (kamp-kućica, kontejner i sl.), odnosno na način i od materijala kojima se ne osigurava dugotrajnost i sigurnost korištenja (baraka i sl.).
Vrste zgrada koje je moguće legalizirati
Legalizacija se provodi ovisno o vrsti zgrade koja se legalizira, a ovim se Zakonom propisuju zahtjevna zgrada čija je građevinska bruto površina veća od 400 m2, odnosno zgrada za obavljanje isključivo poljoprivrednih aktivnosti čija je građevinska bruto površina veća od 1000 m2. Jednostavna zgrada je zgrada čija bruto građevinska površina nije veća od 100 m2 i zgrada za obavljanje isključivo poljoprivrednih djelatnosti čija građevinska bruto površina nije veća od 400 m2. Pomoćna zgrada je zgrada izgrađena u funkciji osnovne zgrade, koja ima jednu etažu i čija tlocrtna površina nije veća od 50 m2.
Pod gra đevinskom (bruto) površinom nezakonito izgrađ ene zgrade u smislu ovoga Zakona u svrhu razvrstavanja zgrade kao zahtjevne zgrade, manje zahtjevne zgrade, jednostavne zgrade, odnosno pomoćne zgrade podrazumijeva se građ evinska (bruto) površina jedne zgrade, bez obzira na broj nezakonito izgrađ enih ili drugih zgrada izgra đenih na istoj katastarskoj čestici i bez obzira na broj nezakonito izgra đenih zgrada za koje se donosi rješenje o izvedenom stanju.
U građevinsku (bruto) površinu nezakonito izgrađene zgrade uračunava se i građevinska (bruto) površina zakonito izgrađenog dijela zgrade ako takav postoji. Nezakonito izgrađena zgrada ozakonjuje se rješenjem o izvedenom stanju. Rješenje o izvedenom stanju donosi upravno tijelo jedinice područne (regionalne), odnosno lokalne samouprave koje prema posebnom zakonu obavlja poslove izdavanja akata za provođenje dokumenata prostornoga uređenja i građenje na čijem se području nalazi nezakonito izgrađena zgrada.
Rokovi za podnošenje zahtjeva za legalizaciju
Posebnu pozornost skrećemo na rokove za podnošenje zahtjeva za ozakonjenje.
Zahtjev se podnosi najkasnije do 30. lipnja 2013. godine i nakon proteka toga roka ne može se više podnijeti. Iznimno, zahtjev za donošenje rješenja o izvedenom stanju za ozakonjenje nezakonito izgrađene zgrade za koju je građevinski inspektor donio rješenje za uklanjanje do dana stupanja na snagu ovoga Zakona podnosi se najkasnije do 31. prosinca 2012. godine i nakon tog roka više se ne može podnijeti.
