Hrvatska je ispod prosjeka Europske unije po produktivnosti prirodnih resursa i po učinkovitosti kojom ih koriste poljoprivredna gospodarstva, a učinkovito korištenje poljoprivrednog zemljišta na velikom dijelu površina ograničeno je i zbog toga što postoji znatan broj usitnjenih, međusobno udaljenih, obradivih površina.
Ministarstvo poljoprivrede, na temelju Zakona o komasaciji poljoprivrednog zemljišta (NN 46/22), izdvojit će oko 40 milijuna eura (300 milijuna kuna), od čega je oko 33 milijuna iz europske omotnice, a oko 7 milijuna eura iz nacionalnog proračuna, za potrebe provođenje Programa komasacije odnosno okrupnjavanja i uređivanja rascjepkanih čestica poljoprivrednog zemljišta u RH do 2026. godine.
Postupcima komasacije namjerava se smanjiti broj zemljišnih parcela po jednom vlasniku/korisniku. Također, povećat će se površina pojedine parcele. Komasacija ne doprinosi samo boljim ekonomskim učincima već utječe na razvoj i povećanje kvalitete života u ruralnim područjima.
Važna uloga sudskih vještaka u postupku komasacije
Još 2021.g upućen je Javni poziv prema jedinicama lokalne i regionalne samouprave za iskaz interesa za provedbu komasacije, iako prema našim saznanjima, odaziv i nije (bio) obećavajući. Uz informativne kampanje i aktivnosti koje se odnose na odabir područja na kojima će se provoditi projekti, započete su pripremne aktivnosti za izradu idejnih rješenja. Uključena su i druga tijela državne uprave u čijem su djelokrugu propisi i postupanja koja će imati utjecaj na trajanje dijela postupka komasacije (Državna geodetska uprava, Ministarstvo pravosuđa i uprave u dijelu poslova koji obuhvaćaju izmjeru, upise u katastar i zemljišne knjige i sl.)
Prije otprilike dva mjeseca održan je simpozij o komasaciji na kojem je istaknut značaj sudskih vještaka u programu komasacije vrijednom 300 milijuna kuna. Na tom simpoziju Alan Đozić, dipl. ing. agr. i predsjednik strukovnog odbora agronoma i šumara u Hrvatskom društvu sudskih vještaka i procjenitelja, prezentirao je ulogu sudskih vještaka i procjenitelja za poljoprivredu u postupku komasacije i iznio prijedloge metodologije procjene relativne vrijednosti poljoprivrednog zemljišta, temeljem kojih su, nakon vrlo konstruktivne rasprave definirani zaključci i parametri za određivanje uzor čestice, interkvalitativno izjednačavanje i usporedbu nekretnina unesenih u komasacijsku gromadu prema načelu jednake vrijednosti te načelu oblika, uporabe i položaja zemljišta.
Na simpoziju je iznesen podatak da iako trenutno Hrvatska ima oko 3,9 milijuna stanovnika, u državi ima oko 14 milijuna čestica i čak 60 milijuna upisanih vlasnika tih čestica. Te frapantne brojke dovoljno govore koliko je stanje u zemljišnim knjigama složeno, ali i neuređeno te kolika je potreba da se komasacijom okrupni poljoprivredno zemljište.
Budući da se radi o stručnoj terminologiji zamolili smo kolegu Alana Đozića da za čitatelje Gospodarskog lista objasni najvažnije pojmove u postupku komasacije poljoprivrednog zemljišta.
- Možete li objasniti značenje pojmova: načelo jednake vrijednosti, načelo oblika, uporabe i položaja zemljišta, jedinica za procjenu, uzor-čestica, komasacijska gromada, „zamjena“ čestica, nadioba…
–O načelu jednake vrijednosti govori članak 3 Zakona o komasaciji poljoprivrednog zemljišta u kojem stoji:
(1.) Komasacija se provodi tako da se sudioniku komasacije za njegovo zemljište uneseno u komasacijsku gromadu dodjeljuje novo zemljište jednake vrijednosti i u što manjem broju katastarskih čestica uz odbitak vrijednosti zemljišta za opće potrebe, zajedničke potrebe naselja i sudionika komasacije.
(2.) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, vrijednost zemljišta koje se sudioniku komasacije dodjeljuje ne može biti manja od 90 % ni veća od 120 % vrijednosti zemljišta koje je unio u komasacijsku gromadu.
-O načelu oblika, uporabe i položaja zemljišta govori članak 4. Zakona o komasaciji poljoprivrednog zemljišta:
(1.) Prilikom diobe komasacijske gromade i dodjele zemljišta nastojat će se svakom sudioniku komasacije koji je u komasaciji ostvario pravo na zemljište dodijeliti zemljište što više okrupnjeno i grupirano, u što prikladnijem obliku za iskorištavanje, s osiguranim pristupom te na položaju pretežita dijela i uporabe zemljišta koje je unio u komasacijsku gromadu.
(2.) Sudioniku komasacije ne smije se bez njegove privole dodijeliti zemljište na takvu položaju koje bi uvjetovalo preuređivanje dodijeljena mu poljoprivrednog zemljišta čiji bi troškovi povećali nerazmjer između vrijednosti zemljišta više nego što je određeno u članku 3. stavku 2. ovoga Zakona.
(3) Prilikom diobe komasacijske gromade i dodjele zemljišta sudioniku komasacije nastojat će se da se:
– zemljišta članova obiteljskog kućanstva i obitelji dodjeljuju jedno uz drugo;
– komasirana zemljišta stanovnika susjednih katastarskih općina rasporede na vanjskom, odnosno rubnom dijelu komasacijske gromade bliže njihovim naseljima u kojima imaju prebivalište;
– usvoje prijedlozi sudionika komasacije.
To podrazumijeva da će stalni sudski vještak za poljoprivredu nakon definiranja uzor čestice, izvršiti vrednovanje predmetne čestice Vlasnika XY koja je unesena u komasacijsku gromadu, svrstati je u određeni razred i nakon dovršetka komasacije (izgradnje putne i kanalske mreže te okrupnjavanja), sugerirati geodetu koju površinu na kojem dijelu komasacijske gromade nadijeli tom Vlasniku XY.
-Unatoč činjenici da javnost podrazumijeva termin zamjena (dodijeljena čestica sukladno navedenim načelima u odnosu na česticu ili čestice unesene u komasacijsku gromadu) i razumije o čemu se radi, Zakon predviđa termin nadioba iz razloga što nije nužno da se vrši bilo kakvo izmještanje i/ili premještanje vlasnika, već se okrupnjuje više čestica u jednu, izgrađuju se pristupni putovi i odvodni kanali, krči se zemljište i sl. pa je izgledno da će se nadijeliti položajno ista čestica samo uređena i površine umanjene za postotak koji je utrošen za opće potrebe, zajedničke potrebe naselja i sudionika komasacije. To će izračunati ovlašteni geodeti uz pomoć sudskih vještaka za poljoprivredu, a sukladno navedenim načelima i komasiranoj gromadi.
–Jedinica za procjenu je relativan odnos između uzor-čestice i katastarske čestice koja se procjenjuje uzimajući u obzir plodnost, položaj zemljišta, njegovu udaljenost od gospodarskoga dvorišta, mikrodepresiju, izloženost suncu, izgrađeni put i druge okolnosti koje utječu na vrijednost poljoprivrednog zemljišta, a to su sve parametri koji su sastavni dio interkvalitativnog izjednačavanja i bit će jasno vidljivi u svakom procjembenom elaboratu koji će izraditi stalni sudski vještak za poljoprivredu za svaku česticu.
–Uzor-čestica je čestica zemljine površine u komasacijskoj gromadi pretežitog načina uporabe, korištenja i površine izražene u jedinici mjere i bit će definirana za svaku komasacijsku gromadu, a može biti vrt, voćnjak, oranica, livada, pašnjak, šikara, makija ili garig, ovisno o zastupljenosti na promatranoj komasacijskoj gromadi.
–Komasacijska gromada je dio zemljišta komasacijskog područja koji se sastoji od zemljišta za opće potrebe, zemljišta za zajedničke potrebe te zemljišta za sudionike komasacije, odnosno površina koju sukladno zakonskoj regulativi, protokolu i pripremljenoj dokumentaciji općine i/ili gradovi prijave na Javni poziv za odabir određenog područja za provođenje komasacije u skladu s Programom komasacije poljoprivrednog zemljišta do 2026. godine kroz reformsku mjeru C1.5 R2 „Unaprjeđenje sustava za restrukturiranje poljoprivrednog zemljišta i komasaciju“ iz Nacionalnog plana oporavka i otpornosti.
- Što je sve bitno u procjeni poljoprivrednog zemljišta odnosno kako se procjenjuje vrijednost?
–Odgovor na ovo pitanje nije moguće prezentirati ukratko i postoji niz bitnih elemenata u procjeni poljoprivrednog zemljišta, a metodologija procjene poljoprivrednog zemljišta regulirana je kroz Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015).
–S obzirom da govorimo o komasaciji, najbitnije je da vrijednost zemljišta koje se sudioniku komasacije dodjeljuje ne može biti manja od 90 % ni veća od 120 % vrijednosti zemljišta koje je unio u komasacijsku gromadu, što znači da sudski vještak za poljoprivredu za nadiobu sugerira geodetu samo one čestice istog razreda koje nisu > 10% manje vrijedne odnosno > 20% više vrijedne od vrijednosti prije provedene komasacije.
–Sudski vještak za poljoprivredu će takvu procjenu relativne vrijednosti poljoprivrednog zemljišta dati temeljem poredbene metode prije i poslije komasacije koristeći uzor česticu, a primjenjujući sve potrebne parametre interkvalitativnog izjednačavanja.
–Dakle, sudski vještak (osim u posebnim slučajevima i na poseban zahtjev) u postupku komasacije, ne obavlja procjenu tržišne vrijednosti nekretnine već procjenu relativne vrijednosti nekretnine prije i poslije komasacije u odnosu na uzor česticu.
Slab interes za komasaciju?
- Gdje bi mogli biti najveći izazovi u postupku komasacije za ministarstvo, za povjerenstvo, u provedbi i za same vlasnike poljoprivrednog zemljišta?
–Najveći izazovi u postupku komasacije za Ministarstvo su već na snazi, a odnose se najviše na interes JLS za prijavu komasacijskih gromada na Javni poziv, s obzirom na to da je kratak rok do 2026., nisu osigurana sredstva u lokalnim proračunima za natječajnu dokumentaciju i neriješene imovinsko-pravne odnose.
–Ministarstvo ulaže velike napore da sve provede pravovremeno i pravovaljano, a ja im još jednom sugeriram da pokrenu ozbiljnu medijsku kampanju o komasaciji jer razvidno je da je interes JLS za sada prilično mali, a informiranost javnosti vrlo niska.
–Što se Povjerenstva tiče, prerano je govoriti, ali mislim da je najveći izazov sam odabir članova i njihova individualna angažiranost odnosno motiviranost.
–Vlasnicima zemljišta izazov je privesti što je više moguće optimumu sve svoje površine koje unose u komasacijsku gromadu jer oni samo dobivaju (okrupnjeno s prilaznim putom i riješenim meliorativnim sustavom).
Potrebna je regionalizacija poljoprivredne proizvodnje prema pravilima struke
- Što nakon komasacije?
–Nakon što smo proveli komasaciju, okrupnili određenu površinu, definirali kulture, postigli svrhu, u jednom trenutku nastupa Zakon o nasljeđivanju ili transakcija dijela nekretnine ili ovrha ili…
–Želim istaknuti da je potrebno u ovako velikim projektima, od interesa za zajednicu i RH, obaviti procjenu rizika te donijeti određene odluke specifične za pojedine bitne elemente koji utječu na dugoročnost i samoodrživost istih.
–Veliki sam pobornik komasacije i smatram da je treba čim prije započeti na cijelom području RH, ali sugeriram da ovaj puta definiramo i određen način korištenja, odnosno, uporabe komasiranog zemljišta jer „šaranje“ raznim kulturama u neprimjerenim regijama i mikroregijama ne vodi učinkovitoj i ekonomski isplativoj poljoprivrednoj proizvodnji. To svakako podrazumijeva i sustav poticanja, subvencioniranja i sufinanciranja u poljoprivredi.
–Mislim da je krajnje vrijeme da struka odredi gdje se što uzgaja i koje su zadovoljavajuće norme za proizvodnju i poticaje. I ovom prilikom molim da se razmotri jedinica proizvoda, a ne jedinica površine. Posebno ističem i potrebu kompatibilnosti određenih zakona i pravilnika te međusektorsku suradnju.
–Republika Hrvatska bi svakako trebala žurno staviti poljoprivredno zemljište u svom vlasništvu u proces poljoprivredne proizvodnje jer razvidno je da su „državne“ parcele zapuštene i neiskorištene. To se da prilično brzo i jednostavno riješiti kontroliranom prodajom uz određene uvjete poštivanja Ugovora o kupnji, a po uzoru na neke druge članice EU.
–U svakom slučaju vjerujem u ovaj projekt komasacije i želim svu sreću te dajem podršku Ministarstvu poljoprivrede da ga provede uspješno i na zadovoljstvo svih uključenih, a jedinicama lokalne samouprave da prepoznaju važnost i ekonomsku isplativost ovakvog raspolaganja poljoprivrednim zemljištem na svom području.
