Legalizacija objekata je postupak kojim se ozakonjuje nezakonito izgrađena zgrada (farma) koja je izgrađena u skladu s prostornim planom i ona koja nije izgrađena u skladu s prostornim planom, ali samo u slučaju ako ozakonjenje nije ograničeno člankom 5. Zakona (zaštićeno područje, područje nacionalnih parkova, parkova prirode, planirani koridori prometnica, planirana područja javne namjene kao što su, npr. škole, vrtići, crkve, područja zaštite voda i druga prostorna ograničenja).
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 90/11) propisuje uvjete, postupak i pravne posljedice legalizacije i u nadležnosti je Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva.
Koji objekti su nelegalni
Nezakonito izgrađena zgrada je, prema Zakonu, nova zgrada ili rekonstruirani dio postojeće izgrađen bez akta kojim se odobrava građenje, a koja je vidljiva na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave. Digitalna ortofoto karta izrađena je na temelju aerofotogrametrijskog snimanja (snimanja iz zraka) Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011. godine. Snimanje je potrajalo kraće vrijeme (do mjesec dana) i sve građevine koje su izgrađene nakon tog razdoblja smatraju se i dalje nelegalnima i nemaju mogućnosti legalizacije po ovome zakonu. Nezakonito izgrađena zgrada ozakonjuje se donošenjem Rješenja o izvedenom stanju. Rješenje o izvedenom stanju
donosi nadležno upravno tijelo (Upravni odjeli za prostorno uređenje smješteni u svim gradovima, a najčešće pokrivaju i nekoliko pripadajućih općina).
Zahtjev za izdavanje rješenja
Stranka – vlasnik zgrade podnosi zahtjev za izdavanje rješenja o izvedenom stanju, i to najkasnije do 31. prosinca 2012. godine upravnom tijelu, odnosno Uredu za prostorno uređenje Grada ili
Općine u kojoj se nalazi. Zahtjevu se prilaže:
● arhitektonski snimak izvedenog stanja u 3 primjerka kojeg izrađuje ovlašteni arhitekt s dokazom ovlaštenja
● geodetski elaborat za evidentiranje podataka o zgradama, odnosno posebna geodetska podloga, ovjerena od katastarskog ureda, a koju je izradila osoba ovlaštena za obavljanje poslova državne izmjere i katastra nekretnina prema posebnom zakonu (ovlašteni geodetski ured)
● mišljenje ovlaštenog inženjera građevinarstva da zgrada ispunjava bitne zahtjeve mehaničke otpornosti i stabilnosti (dokaz stabiliteta zgrade – statički projekt)
● potvrda o prebivalištu vlasnika
● dokaze u svrhu obračuna naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru ili jednostavno rečeno kazne (izvod iz zemljišnih knjiga, sudsko rješenje, ugovor, suglasnost
suvlasnika i sl. dokaze koji postoje o vremenu građenja).
Iznos naknade obračunavat će se prema sljedećoj formuli: N = Z x NP gdje je
N = iznos naknade u kunama
Z = prostorna i tehnička obilježja nezakonito izgrađene zgrade izražena u bodovima i koeficijentima
NP = jedinična naknada izražena u kunama za pripadajuću položajnu zonu
Utjecaj nezakonito izgrađene zgrade na prostor
Ocjenjuje se prema sljedećim kriterijima:
● smještaj nezakonito izgrađene zgrade u odnosu na građevinsko područje
● odnos iskorištenosti čestice prema maksimalno dopuštenom u odnosu na prostorni plan kao i odnos površine građevine prema dopuštenoj veličini u odnosu na prostorni plan
● usklađenosti namjene zgrade u odnosu na prostorni plan
● obilježjima zaštite i vrijednosti prostora
● način građenja, namjena zgrade, dovršenost zgrade.
Osim osnovnih kriterija utjecaja zgrade na prostor, u izračun naknade ulazi i dopunski korektivni kriterij umanjenja iznosa naknade od 50 do 75% prema socijalnom statusu podnositelja i svrsi gradnje. Na umanjenje iznosa imaju pravo zgrade:
● isključivo stambene namjene do 400 m2 bruto površine ako je to vlasnicima prva nekretnina, ako se ne nalazi u prvoj položajnoj zoni i ako su na toj adresi bili prijavljeni do 21. lipnja 2011.
godine (potvrda MUP-a)
● isključivo namjene za obavljanje poljoprivredne djelatnosti.
Položajne zone
Položajne zone podudaraju se s propisanim zonama u komunalnom gospodarstvu za obračun komunalnog doprinosa i u ovom slučaju će se obračunavati naknada utjecaja nezakonito izgrađene zgrade na prostor u odnosu na najmanje 3, a najviše na 5 položajnih zona. Način obračuna naknade (kazne) te obje vrste koeficijenata propisan je Uredbom Vlade RH o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađenih zgrada u prostoru od 25. 8. 2011. godine. Uredbom je Vlada dala rok do 15. 9.2011. godine jedinicama lokalne samouprave da donesu svoje Uredbe o komunalnom doprinosu da se olakša legalizacija. Rješenje o izvedenom stanju za nezakonito
izgrađenu zgradu u skladu s prostornim planom donosi se kada je:
● priložena dokumentacija usklađena sa stvarnim stanjem
● plaćen komunalni i vodni doprinos
● plaćena naknada za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru
● nadležno upravno tijelo provelo očevid na građevinskoj čestici.
Rješenje o izvedenom stanju za nezakonito izgrađenu zgradu protivno prostornom planu donosi se kada su:
● priloženi dokumenti usklađeni sa stvarnim stanjem
● javnopravna tijela utvrdila da zgrada nije protivna posebnim propisima i o tome izdaju potvrde, a ako je protivna posebnim propisima, donose o tome rješenje u roku od 15 dana na koje stranka ima pravo žalbe. Potvrde se pribavljaju po službenoj dužnosti;
● zainteresirane stranke (susjedi) dali suglasnost na donošenje rješenja (ako su isti do 1. lipnja 2011. podnijeli prijavu građevinskoj inspekciji ili su sudu do tada podnijeli tužbu, a ako to nisu podnijeli do navedenog datuma, ne mogu iznijeti prigovor)
● plaćeni komunalni i vodni doprinos
● plaćena naknada za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru
● nadležno upravno tijelo provelo očevid na građevinskoj čestici.
Osim toga Ministarstvo zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva trenutno organizira seminare za svoje djelatnika, koji rade u uredima za prostorno uređenje kao i za projektante i geodete gdje će dobiti dodatne informacije i tumačenje postupka i načina legalizacije.
Rješenje o plaćenom komunalnom i vodnom doprinosu dostavlja tijelo jedinice lokalne samouprave u roku od 15 dana od zaprimanja dopisa od nadležnog upravnog tijela (Ured za prostorno uređenje). Ukoliko Rješenje o plaćenom komunalnom i vodnom doprinosu ne stigne u
roku od 15 dana od zahtjeva, smatra se da ono nije uvjet za donošenje Rješenja o izvedenom stanju (neke jedinice lokalne samouprave imaju oslobođenja od plaćanja komunalnog doprinosa za gospodarske objekte) pa se to Rješenje ostvaruje bez plaćanja doprinosa ako su ispunjeni svi ostali uvjeti.
Upis zgrade u zemljišne knjige
Katastarski ured nakon podnesenog zahtjeva za ucrtavanjem zgrade (zahtjev podnosi ili vlasnik zgrade ili ovlašteni geodet koji je izradio geodetski elaborat – to ovisi o međusobnom dogovoru) evidentira ozakonjenu zgradu u katastarski operat te dostavlja nadležnom sudu rješenje o izvedenom stanju nakon čega sud upisuje zgradu u zemljišne knjige. Prostorni plan općine ili grada ima propisan maksimalan broj UG u građevinskoj zoni, ali i na poljoprivrednom zemljištu kao i druga ograničenja (udaljenost od ceste, kuće, susjeda…) i nema mogućnost dobivanja dozvole.
„Stručna podloga“
Znači treba nastaviti na izmjenama i dopunama prostornih planova, kako županijskih, tako i općinskih i gradskih. Velika pomoć bi bila izrada „stručne podloge“ na nacionalnoj razini koja bi na neki način bila obvezujuća za regionalnu i lokalnu samoupravu. Svi prijedlozi prostornih planova moraju prije donošenja dobiti suglasnost više državnih institucija pa tako i suglasnost Ministarstva poljoprivrede, ribarstva i ruralnog razvoja gdje se prije davanja suglasnosti treba provjeriti usklađenost planova sa „stručnom podlogom“. Posljednjih nekoliko godina uspjeli smo u nekim županijama, gradovima i općinama izmijeniti prostorne planove „u korist gradnje staja“, ali takvi su pojedinačni pokušaji odozdo dugotrajni i iscrpljujući za pojedince, mnogo bi efikasniji bio put s vrha.
